A lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018 trouxe profundas alterações à Lei Federal n. 4.591/64 no tocante, entre outros temas, às consequências jurídicas atinentes ao prazo de tolerância de 180 dias, no que concerne ao atraso na entrega do imóvel adquirido na planta (incorporação imobiliária).

Nesse diapasão, a Lei 13.786/2018 adotou entendimento de parte considerável da jurisprudência construída antes de sua vigência, no sentido de considerar válida cláusula contratual que previa prazo de tolerância de 180 dias, na hipótese de atraso na entrega da unidade imobiliária, desde que prevista tal cláusula em contrato, cabendo ao adquirente, após esse prazo, manter o sinalagma, podendo cobrar indenização, ou até mesmo a resolução do contrato, com a devolução dos valores pagos até aquela data, devidamente corrigidos.

Pois bem, com a promulgação da Lei Federal n. 13.786/2018, que introduziu o artigo 43-A à Lei Federal n. 4.591/64, restou determinado que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Decorrido o prazo de 180 dias, caberá ao adquirente adimplente promover a resolução do contrato, sem prejuízo do recebimento das quantias pagas e da multa estabelecida, em até 60 dias da resolução, devidamente corrigidos (art. 43-A, § 1º da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018).

Todavia, poderá o adquirente adimplente manter o contrato, após o prazo de 180 dias de tolerância, fazendo jus, nesta hipótese, a indenização correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato (art. 43-A, § 2º da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018).

Assim sendo, não haverá penalidade ao incorporador que entregar a unidade, dentro do prazo de carência de 180 dias, desde que tal prazo tenha previsão expressa no contrato firmado entre as partes (art. 43-A, caput, da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018).

Para que a cláusula de tolerância de 180 dias seja válida, ela deverá ser expressa no contrato (art. 43-A, caput, da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018). Segundo decisão contida no RESP n. 1.582.318, prolatado anteriormente à publicação da Lei 17.786/2018, a cláusula de tolerância deverá, a fim de obedecer a legislação consumerista, além de ser expressa, os adquirentes deverão ser cientificados de forma clara, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação.

Uma vez ultrapassado o prazo de 180, e não tendo o adquirente dado causa ao atraso, poderá este resolver o contrato, sem prejuízo do recebimento das quantias pagas e da multa estabelecida, em até 60 dias da resolução, devidamente corrigidos (art. 43-A, § 1º da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018).

Ou então, ao critério do adquirente adimplente, ultrapassado o prazo de tolerância, poderá manter o contrato, fazendo jus, nesta hipótese à indenização, correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato (art. 43-A, § 2º da Lei Federal n. 4591/64, segundo redação da Lei 13.786/2018).